空家を相続したけど自分では管理できない。
空家を売却したいけど、何をしたら良いんだろう？
自分でできる手続きはなるべく自分でやって費用を抑えたい！
そのように考えてはいませんか？
私は相続アドバイザー＆司法書士として多くの相続手続きに関わってきました。
相続の手続きは多種多様で普通の人が全部自分でやろうとするととても大変。
近年は空家が問題となっているため、相続した空家を放置していると大きいデメリットもあります。
そのためこの記事では、空家となった建物を相続してから売却するまでの流れについて、どのような手続きが必要なのかを説明していきます。
この記事を読むことで、1つ1つ手順を進めて自分で行うのが難しいと思われる部分だけを専門家に依頼することができるようになり、手続きにかかる時間と費用を大幅に抑えて不動産を売却することができるようになります。
空家を相続したら売却の前に「相続税」をチェック！
あなたが空家などの不動産を相続したら、まず相続税がかからないかどうかを確認してください。
なぜなら、
|
ということがあるからです。
自分には相続税は関係ない
と思っていると余計に税金が取られてしまうのです。
申告が必要なのかどうかの最初のチェックポイント
「相続税の申告をしなくてよい」一番典型的なケースは
「相続税の基礎控除額よりも、遺産が少ないケース」
です。
基礎控除は以下の計算式で求められます。
| 3,000万円 ＋ 600万円×法定相続人の人数 |
あなた1人が相続人なら、3,000万円 ＋ 600万円×1人 ＝3,600万円
兄弟3人が相続人なら、3,000万円 ＋ 600万円×3人 ＝4,800万円
母親と兄弟2人が相続人なら、3,000万円 ＋ 600万円×3人 ＝4,800万円
というような感じです。
この基礎控除額が、相続する財産の総額よりも多いのであれば相続税はかからず相続税申告もする必要がありません。
預貯金は金額分かるけれども、不動産っていくらぐらいなの？
土地は「路線価方式（あるいは倍率方式）」、建物は「固定資産税評価額」で価格が決まります。
不動産の固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に載っています。
土地は路線価方式で計算しなければなりませんが、固定資産税評価額もある程度の目安にはなるので概算として固定資産税評価額を使ってみるのも良いでしょう。
いつもお願いしている税理士がいればその人に相談すれば良いですが、
誰に相談すれば良いのか分からない、知っている税理士さんがいない…
という場合は、無料で利用できる税理士紹介サービス「税理士ドットコム」を使うと良いでしょう。
税理士紹介サービスを使うと
|
といったメリットがあります。
相続税がかかるかどうか判断できないときには、税理士に相談をしましょう。
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空家の相続から土地を売却するまでの手順
不動産を持っていた親等が亡くなり、あなたが空家を相続する場合に空家のある土地を売却するまでの手順は以下のように進みます。
- 相続手続きに必要な戸籍謄本類を集める
- 銀行口座、株式、不動産など財産の資料を集める
- 遺産分割協議書を作って財産の分け方を決める
- 空家・土地は「相続登記」を申請して名義変更する
- 不動産屋さんに仲介してもらい買主を探す
- 空家を解体して更地にする
- 空家を解体したら「滅失登記」を申請する
- 土地の売買
- 協議書通りに売却金を分配する
この手順を1つずつ解説していきます。
手順１：相続手続きに必要な戸籍謄本類を集める
相続に関する手続きをするには「誰が相続人なのかを証明する資料」として戸籍謄本類が必要。
この戸籍謄本類は、相続人が誰なのかによって必要なものが違います。
必要な戸籍謄本類をざっとまとめると以下のとおり。
| 相続手続きに必要な戸籍謄本類 | |
| 相続人 | 必要な戸籍謄本類 |
| １．子（＋配偶者） |
|
| ２．親（＋配偶者） |
|
| ３．兄弟（＋配偶者） |
|
子がいれば子が相続人。
子がいない場合は親が相続人。
子も親もいない場合は兄弟が相続人、というように「１→２→３」の優先順位になっています。
住民票の除票は「住所のある自治体」で取得し、
戸籍謄本類は「本籍のある自治体」で取得することになります。
そのため、結婚、離婚、転籍などによって本籍が変わっていると複数の自治体で戸籍謄本を取得しなければなりません。
どこの自治体で戸籍謄本類が取れるのか分からない！
遠くの自治体に郵送で請求する手続きが難しい！
という場合には、司法書士に依頼して相続に必要な戸籍謄本類を集めてもらうこともできますよ。
- 相続人が誰かによって必要な戸籍謄本類は違う
- 戸籍謄本類は「本籍のある自治体」でしか取得できない
- 「司法書士」に依頼して戸籍謄本類を集めてもらうこともできる
ケース別にどんな戸籍謄本類が必要になるのかの詳細と、取得方法については以下の記事で解説しています。
| 【ケース別】相続に必要な戸籍謄本類の範囲と取得方法 |
手順２：銀行口座、株式、不動産など財産の資料を集める
相続人が誰か分かったら、次は「どんな財産を相続するのか」を調べます。
どんな財産があるのかのチェックポイントはざっと以下のとおり。
| 財産の存在チェックポイント | |
| 財産の種類 | ポイント |
| 銀行口座 |
|
| 株式・投資信託等 |
|
| 生命保険等 |
|
| 不動産 |
|
どこの銀行や証券会社と取引があったのかが分かれば、銀行や証券会社に残高証明書を発行してもらうこともできます。
空家・土地は登記事項証明書を取る
固定資産税の納税通知書を見ればどんな不動産を持っていたのかが分かります。
しかし、不動産に担保として抵当権などが付いていないのかなど細かい状況は分かりません。
相続した不動産の名義変更や売却をするためには、不動産の登記事項証明書を取得して事前に細かい状況を調べておきましょう。
登記事項証明書は
|
といった方法で内容を確認することができます。
不動産の相続手続きのためであれば、「登記情報提供サービス」を利用するのが一番楽で手数料も安くておすすめ。
申請に必要な「所在」「地番」などの情報は権利証や納税通知書に記載されていますよ。
申請の詳しい手順は以下の記事で解説しています。
| 【ネットだけで完結！】不動産の登記簿謄本をネットで見る手順 |
古い建物はまれに登記をしていないものがあり、登記事項証明書が取得できない場合もあります。（＝未登記建物）
未登記建物の手続きについては以下の記事で解説。
権利証や納税通知書が見つからない！
登記事項証明書の取得方法が難しい！
という場合には、司法書士に依頼してもOK。
戸籍謄本類集めや不動産の名義変更までまとめてお願いしてしまうのがよくあるパターンです。
- 不動産があるなら、権利証と納税通知書を探す
- 不動産の登記事項証明書を取得して詳しく調べる
- 専門家に任せる場合は「司法書士」に依頼する
手順３：遺産分割協議書を作って財産の分け方を決める
財産を相続するには、相続人全員で財産の分け方を決めなければなりません。
相続人全員の分け方をまとめたのが「遺産分割協議書」です。
空家を壊して土地は売却する。
売却金を相続人で分ける。
という場合には、例えば以下のように遺産分割協議書に書きましょう。
| １．相続人Aは下記の不動産の名義を取得し、土地上の建物を解体し、土地を換価分割する。相続人A、相続人B、相続人Cは換価代金から解体費用、不動産仲介手数料等の売却に要する一切の費用を控除した残金をそれぞれ３分の１の割合で取得する。 記 （１）
（２）
以上 |
遺産分割協議書の形式上の注意点は以下のとおり。
| 遺産分割協議書の形式上の注意点 |
|
実印が押されていない遺産分割協議書は無効となってしまいますので注意。
遺産分割協議書の雛形や他の財産の書き方などは、以下のサイトの記事が参考になります。
自分で遺産分割協議書を作るのは難しそう、間違えないか不安
という場合は、弁護士や司法書士に作成を依頼することもできます。
不動産の名義変更もお願いできることや、より費用が安い傾向があることから、相続した不動産の売却を考えているのであれば司法書士に依頼する方がベターでしょう。
- 相続人全員で分け方を決めて「遺産分割協議書」を作る
- 遺産分割協議書は相続人全員の「実印」と「印鑑証明書」が必要
- 専門家に依頼するなら、他の不動産手続きもしてくれる司法書士が良い
手順４：空家・土地は「相続登記」を申請する
不動産を相続しても自動的に相続人名義に切り替わることはないため、法務局に「相続登記」を申請して不動産の名義を相続人に変更します。
不動産は相続人名義に変えないと売却ができません。
相続登記に必要な添付書類には以下のようなもの必要。
| 相続登記申請の添付書類の例 |
|
申請書の雛形や記載例は法務省のサイトにあります。（記載例21です）
申請書や相続関係説明図を作るのが難しい
という場合は専門家である司法書士に依頼すれば、申請手続きから申請後の処理までまとめておまかせできますよ。
- 不動産の名義は申請しないと変わらない
- 相続登記は申請書を作り、色々な添付書類と一緒に法務局へ提出する
- 相続登記は司法書士に依頼してやってもらうことができる
解体予定の建物は相続登記をしなくても解体等の手続きをすることができますが、土地を売却した後の「譲渡所得税の特別控除が利用できなくなる」可能性もあるため、建物の相続登記も申請しましょう。
詳しくは税理士に相談を。
手順５：不動産屋さんに仲介してもらい買主を探す
相続登記を申請して、「空家の解体」「土地の売却」ができる状態になったら不動産屋さんに売却依頼をして買主を探してもらいます。
|
といった特徴があるため、早く高く不動産を売りやすく、不動産を売った後のトラブルも防いでくれます。
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手順６：空家を解体して更地にする
土地を売るときは、空家は解体して更地にすることが多いです。
そのため、買主を探し始めたら空家の解体をしていきましょう。
空家の解体費用は業者によってかなり違うため、「相見積もり」をすることで一番安く解体することができます。
しかし、通常の一括見積りサイトを使うと以下のようなデメリットも。
| 解体の一括見積りサイトによくあるデメリット |
|
これらのデメリットを防ぎ、簡単に優良業者が探せるサイトとして「解体無料見積ガイド」がおすすめ。
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解体業者選びによるトラブルや解体費用の相場、解体業者選びサービスの比較についての詳細は以下の記事で解説しています。
| 【解体費用を安く】建物解体の相場・トラブルと解体業者選びサービス3社比較 |
- 空家の解体は業者によって費用がかなり違う
- 優良業者だけの一括見積りサイトで「相見積もり」すればトラブルを防げる
解体する前に遺品整理
空家の中に残されているものの中には買取してもらえるものも。
| 買取してもらえる遺品の例 |
|
そのまま捨ててしまうと解体時のごみの量が増えてしまうため、解体費用も高くついてしまいます。
少しでも遺品の量を減らしておくのが解体費用を安くするコツの1つ。
遺品の整理だけでなく、買い取れるものは買取をしてくれる遺品整理専門の業者にお願いすると手間がかからず、遺品整理の費用も買取でまかなうことができますよ。
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- 遺品はできるだけ量を減らしておく
- 遺品整理業者の中には「買取」をしてくれる業者があるのでお得
手順７：空家を解体したら「滅失登記」を申請する
空家の解体が終わったら、建物の「滅失登記」を申請しましょう。
建物を解体してから1ヶ月以内に滅失登記を申請しないと、10万円以下の罰金となってしまいます。（不動産登記法 第164条）
「滅失登記」の申請に必要な添付書類には以下のようなものが必要。
| 滅失登記申請の添付書類の例 |
|
必要な書類はほとんど解体業者からもらえます。
滅失登記の申請書も「手順2」で取得した「不動産の登記事項証明書」を見ながら書けばすぐできます。
申請書の雛形や書き方、申請方法は下記の記事で詳しく解説しています。
| 【自分でできる】建物を解体したら滅失登記【費用・手続き解説】 |
法務局まで申請に行く暇がない！
自分には書類の用意と申請書は難しい！
という場合には、土地家屋調査士に依頼することもできますよ。
- 建物を解体したら1ヶ月以内に「滅失登記」を申請する
- 必要な書類はほとんど解体業者からもらえる
- 専門家に依頼するときは、土地家屋調査士へ
手順８：土地の売買
土地を引き渡せる状態になったら
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が集まって「売買代金の支払い」「不動産の名義変更必要書類の引渡し」などをします。
この手続きで土地の売買が終了。
手順９：協議書通りに売却金を分配する
売却金から手続き費用などを引いた残額を遺産分割協議書で決めた通りに分配します。
現金で渡すには高額すぎることが多いので、振込みで支払うことになります。
無事に各相続人の口座に土地の売却代金を分配できたらようやく売却手続きが全て終了となります。
土地の売却金に対しては「相続税」ではなく「譲渡所得税」が課税されます。
- 空き家の3,000万円特別控除
- 500万円以下で売却した場合の100万円の特別控除
などの特別控除が色々とあります。
詳しくは税理士に相談を。
空家の相続から土地を売却するまでの手順まとめ
空家を相続してから、土地を売却するまでの手順は以下のように進みます。
- 相続手続きに必要な戸籍謄本類を集める
- 銀行口座、株式、不動産など財産の資料を集める
- 遺産分割協議書を作って財産の分け方を決める
- 空家・土地は「相続登記」を申請して名義変更する
- 不動産屋さんに仲介してもらい買主を探す
- 空家を解体して更地にする
- 空家を解体したら「滅失登記」を申請する
- 土地の売買
- 協議書通りに売却金を分配する
「手順１～４」は司法書士に依頼しておまかせすることができます。
どうやって手続きしたら良いのか分からない…
とつまづきやすいのも「手順１～４」なので、難しいと感じたら早めに専門家に任せてしまうのが吉。
「手順６」空家解体は、相見積もりをすることで解体費用を安くすることができます。
相見積もりで悪徳業者とトラブルにならないよう、優良な見積もりサイトを利用しましょう。
＼厳格な審査基準で優良解体業者を選抜！／ ※ 見積もり後でも解体業者との正式契約までは解体無料見積ガイドがお断り連絡を代行します。 |
| 【解体費用を安く】建物解体の相場・トラブルと解体業者選びサービス3社比較 |
解体前の遺品買取も悪徳業者とトラブルが起こりやすい手順ですので、安心して無料査定をお願いできる優良な遺品整理業者を使うのがベターです。
＼即日対応・立ち会いなしOK！無料出張見積もり！／ ※ 見積もり後に追加料金は発生しないので安心です。 |
「手順７」滅失登記の申請は、解体業者をきちんと選べていればそんなに難しいことはないので自分で申請できます。
専門家に任せたい場合は、土地家屋調査士に依頼してください。
日本全国での空家の増加に伴い、空家が放置される問題が増えています。
そのため、平成26年には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が公布されました。
これにより、相続した空家を放置すると
|
といったデメリットを受けることもあります。
そうならないためにも、不動産を相続したら自分で管理する、売却するなど必要な手続きをしっかり取るようにしましょう！
