【手順解説】空家を相続してから土地を売却するまでの流れ

空家の相続から土地の売却までの流れ 空家の相続・解体・売却

空家を相続したけど自分では管理できない。

空家を売却したいけど、何をしたら良いんだろう?

自分でできる手続きはなるべく自分でやって費用を抑えたい!

そのように考えてはいませんか?

 

私は相続アドバイザー&司法書士として多くの相続手続きに関わってきました。

相続の手続きは多種多様で普通の人が全部自分でやろうとするととても大変。

近年は空家が問題となっているため、相続した空家を放置していると大きいデメリットもあります。

 

そのためこの記事では、空家となった建物を相続してから売却するまでの流れについて、どのような手続きが必要なのかを説明していきます。

 

この記事を読むことで、1つ1つ手順を進めて自分で行うのが難しいと思われる部分だけを専門家に依頼することができるようになり、手続きにかかる時間と費用を大幅に抑えて不動産を売却することができるようになります。

 

空家を相続したら売却の前に「相続税」をチェック!

あなたが空家などの不動産を相続したら、まず相続税がかからないかどうかを確認してください。

 

なぜなら、

  • 不動産は高額なので、預貯金など他の財産があまりなくても相続税を払わなきゃいけないことがある
  • 相続税支払いの必要性を知らなくても、払っていないと加算税や延滞税などのペナルティがある
  • 相続税申告をすることで、相続税を払わないで済むようになるケースもある

ということがあるからです。

 

自分には相続税は関係ない

と思っていると余計に税金が取られてしまうのです。

申告が必要なのかどうかの最初のチェックポイント

「相続税の申告をしなくてよい」一番典型的なケースは

「相続税の基礎控除額よりも、遺産が少ないケース」

です。

 

基礎控除は以下の計算式で求められます。

3,000万円 + 600万円×法定相続人の人数

国税庁:相続税の計算

 

あなた1人が相続人なら、3,000万円 + 600万円×1人 =3,600万円

兄弟3人が相続人なら、3,000万円 + 600万円×3人 =4,800万円

母親と兄弟2人が相続人なら、3,000万円 + 600万円×3人 =4,800万円

 

というような感じです。

この基礎控除額が、相続する財産の総額よりも多いのであれば相続税はかからず相続税申告もする必要がありません。

 

預貯金は金額分かるけれども、不動産っていくらぐらいなの?

土地は「路線価方式(あるいは倍率方式)」、建物は「固定資産税評価額」で価格が決まります。

国税庁:土地家屋の評価

 

不動産の固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に載っています。

土地は路線価方式で計算しなければなりませんが、固定資産税評価額もある程度の目安にはなるので概算として固定資産税評価額を使ってみるのも良いでしょう。

相続する財産の総額が基礎控除額よりも多い、または基礎控除額に結構近い金額であれば相続税申告が必要になる可能性が高いので、税理士に相談してください。

いつもお願いしている税理士がいればその人に相談すれば良いですが、

誰に相談すれば良いのか分からない、知っている税理士さんがいない…

という場合は、無料で利用できる税理士紹介サービス「税理士ドットコム」を使うと良いでしょう。

税理士紹介サービスを使うと

  • 相続税が得意な税理士を探せる
  • 依頼内容や費用について、第三者目線のアドバイスがもらえる
  • 税理士との日程調整や見積もり比較などのサポートが受けられる

といったメリットがあります。

 

相続税がかかるかどうか判断できないときには、税理士に相談をしましょう。

申告が必要なのに申告・納税せずに放置すると、加算税や延滞税といったペナルティを受けることになります。

空家の相続から土地を売却するまでの手順

不動産を持っていた親等が亡くなり、あなたが空家を相続する場合に空家のある土地を売却するまでの手順は以下のように進みます。

  1. 相続手続きに必要な戸籍謄本類を集める
  2. 銀行口座、株式、不動産など財産の資料を集める
  3. 遺産分割協議書を作って財産の分け方を決める
  4. 空家・土地は「相続登記」を申請して名義変更する
  5. 不動産屋さんに仲介してもらい買主を探す
  6. 空家を解体して更地にする
  7. 空家を解体したら「滅失登記」を申請する
  8. 土地の売買
  9. 協議書通りに売却金を分配する

この手順を1つずつ解説していきます。

手順1:相続手続きに必要な戸籍謄本類を集める

相続に関する手続きをするには「誰が相続人なのかを証明する資料」として戸籍謄本類が必要。

この戸籍謄本類は、相続人が誰なのかによって必要なものが違います。

必要な戸籍謄本類をざっとまとめると以下のとおり。

相続手続きに必要な戸籍謄本類
相続人 必要な戸籍謄本類
1.子(+配偶者)
  • 死亡した人の住民票の除票
  • 死亡した人の「出生から死亡まで」の戸籍謄本類
  • 相続人の現在戸籍謄本
2.親(+配偶者)
  • 死亡した人の住民票の除票
  • 死亡した人の「出生から死亡まで」の戸籍謄本類
  • 相続人の現在戸籍謄本
3.兄弟(+配偶者)
  • 死亡した人の住民票の除票
  • 死亡した人の「出生から死亡まで」の戸籍謄本類
  • 親の「出生から死亡まで」の戸籍謄本類
  • 相続人の現在戸籍謄本
子がいたが先に死亡している、相続人に本来なるべきだった子・兄弟が先に死亡しているなどの特殊な状況では、必要な戸籍謄本類はもっと増えます。

 

子がいれば子が相続人。

子がいない場合は親が相続人。

子も親もいない場合は兄弟が相続人、というように「1→2→3」の優先順位になっています。

 

住民票の除票は「住所のある自治体」で取得し、

戸籍謄本類は「本籍のある自治体」で取得することになります。

そのため、結婚、離婚、転籍などによって本籍が変わっていると複数の自治体で戸籍謄本を取得しなければなりません。

 

どこの自治体で戸籍謄本類が取れるのか分からない!

遠くの自治体に郵送で請求する手続きが難しい!

という場合には、司法書士に依頼して相続に必要な戸籍謄本類を集めてもらうこともできますよ。

司法書士に依頼すれば不動産の名義変更までまとめて任せることができます。

 

  • 相続人が誰かによって必要な戸籍謄本類は違う
  • 戸籍謄本類は「本籍のある自治体」でしか取得できない
  • 「司法書士」に依頼して戸籍謄本類を集めてもらうこともできる

ケース別にどんな戸籍謄本類が必要になるのかの詳細と、取得方法については以下の記事で解説しています。

【ケース別】相続に必要な戸籍謄本類の範囲と取得方法
相続の手続きを自分でして費用を抑えたい。 銀行で手続きに「戸籍」が足りないと言われた。 戸籍謄本はどこまで取れば良いの? 戸籍謄本はどうやって取るの? そんな風に思っていないでしょうか? 私は相続アドバイザー&司法書士として多くの人の戸籍謄...
【ケース別】相続に必要な戸籍謄本類の範囲と取得方法

手順2:銀行口座、株式、不動産など財産の資料を集める

相続人が誰か分かったら、次は「どんな財産を相続するのか」を調べます。

どんな財産があるのかのチェックポイントはざっと以下のとおり。

財産の存在チェックポイント
財産の種類 ポイント
銀行口座
  • 通帳
  • キャッシュカード
株式・投資信託等
  • 通帳への配当などの記載
  • 銀行や証券会社からの郵送物
生命保険等
  • 通帳からの保険料引き落としの記載
  • 保険会社からの郵送物
不動産
  • 権利証
  • 固定資産税の納税通知書

どこの銀行や証券会社と取引があったのかが分かれば、銀行や証券会社に残高証明書を発行してもらうこともできます。

 

空家・土地は登記事項証明書を取る

固定資産税の納税通知書を見ればどんな不動産を持っていたのかが分かります。

しかし、不動産に担保として抵当権などが付いていないのかなど細かい状況は分かりません。

 

相続した不動産の名義変更や売却をするためには、不動産の登記事項証明書を取得して事前に細かい状況を調べておきましょう。

登記事項証明書は

  • 法務局の窓口請求
  • 法務局へ郵送請求
  • 「登記情報提供サービス」でPDFファイルを取得

といった方法で内容を確認することができます。

 

不動産の相続手続きのためであれば、「登記情報提供サービス」を利用するのが一番楽で手数料も安くておすすめ。

申請に必要な「所在」「地番」などの情報は権利証や納税通知書に記載されていますよ。
申請の詳しい手順は以下の記事で解説しています。

【ネットだけで完結!】不動産の登記簿謄本をネットで見る手順
不動産の登記簿謄本を取りたいけど、どうやって取るの? 法務局は不便なところにあるし、直接行く時間がない。 ネットからすぐに不動産の登記簿謄本を確認したい! そんな風に感じてはいないでしょうか? 不動産の権利状況を見るために登記簿謄本(登記事...
【ネットだけで完結!】不動産の登記簿謄本をネットで見る手順

古い建物はまれに登記をしていないものがあり、登記事項証明書が取得できない場合もあります。(=未登記建物)

未登記建物の手続きについては以下の記事で解説。

未登記建物を相続した後の手続き【解体・売却・リフォーム】

権利証や納税通知書が見つからない!

登記事項証明書の取得方法が難しい!

という場合には、司法書士に依頼してもOK。

 

戸籍謄本類集めや不動産の名義変更までまとめてお願いしてしまうのがよくあるパターンです。

  • 不動産があるなら、権利証と納税通知書を探す
  • 不動産の登記事項証明書を取得して詳しく調べる
  • 専門家に任せる場合は「司法書士」に依頼する

 

手順3:遺産分割協議書を作って財産の分け方を決める

財産を相続するには、相続人全員で財産の分け方を決めなければなりません。

相続人全員の分け方をまとめたのが「遺産分割協議書」です。

 

空家を壊して土地は売却する。

売却金を相続人で分ける。

という場合には、例えば以下のように遺産分割協議書に書きましょう。

1.相続人Aは下記の不動産の名義を取得し、土地上の建物を解体し、土地を換価分割する。相続人A、相続人B、相続人Cは換価代金から解体費用、不動産仲介手数料等の売却に要する一切の費用を控除した残金をそれぞれ3分の1の割合で取得する。

(1)

所  在   東京都○○区○○町○○丁目

地  番   ○○番○

地  目   宅地

地  積   ○○.○○平方メートル

 

(2)

所  在   東京都○○区○○町○○丁目○○番地○

家屋番号   ○○番○

種  類   居宅

構  造   木造スレート葺2階建

床面積    1階部分 ○○.○○平方メートル

2階部分 ○○.○○平方メートル

以上

遺産分割協議書の形式上の注意点は以下のとおり。

遺産分割協議書の形式上の注意点
  • 相続人全員が「実印」を押す
  • 相続人全員の「印鑑証明書」をつける

実印が押されていない遺産分割協議書は無効となってしまいますので注意。

 

遺産分割協議書の雛形や他の財産の書き方などは、以下のサイトの記事が参考になります。

遺産相続ガイド:遺産分割協議書の文例集

 

自分で遺産分割協議書を作るのは難しそう、間違えないか不安

という場合は、弁護士や司法書士に作成を依頼することもできます。

不動産の名義変更もお願いできることや、より費用が安い傾向があることから、相続した不動産の売却を考えているのであれば司法書士に依頼する方がベターでしょう。

協議がまとまらない、遺産の分け方で相続人が争っている場合は弁護士に依頼しなければなりません。
  • 相続人全員で分け方を決めて「遺産分割協議書」を作る
  • 遺産分割協議書は相続人全員の「実印」と「印鑑証明書」が必要
  • 専門家に依頼するなら、他の不動産手続きもしてくれる司法書士が良い

手順4:空家・土地は「相続登記」を申請する

不動産を相続しても自動的に相続人名義に切り替わることはないため、法務局に「相続登記」を申請して不動産の名義を相続人に変更します。

不動産は相続人名義に変えないと売却ができません。

また、未登記建物の場合は相続登記をせずに解体できます。

相続登記に必要な添付書類には以下のようなもの必要。

相続登記申請の添付書類の例
  • 手順1で集めた「戸籍謄本類」
  • 自分で作成した「相続関係説明図」
  • 手順3で作成した「遺産分割協議書(印鑑証明書付き)」
  • 名義人となる人の「住民票」
  • 相続登記申請する不動産の「評価証明書」
評価証明書は不動産のある市町村の役所(税務課など)で取得することができます。

申請書の雛形や記載例は法務省のサイトにあります。(記載例21です)

法務省:不動産登記の申請書様式について

 

申請書や相続関係説明図を作るのが難しい

という場合は専門家である司法書士に依頼すれば、申請手続きから申請後の処理までまとめておまかせできますよ。

  • 不動産の名義は申請しないと変わらない
  • 相続登記は申請書を作り、色々な添付書類と一緒に法務局へ提出する
  • 相続登記は司法書士に依頼してやってもらうことができる

 

解体予定の建物は相続登記をしなくても解体等の手続きをすることができますが、土地を売却した後の「譲渡所得税の特別控除が利用できなくなる」可能性もあるため、建物の相続登記も申請しましょう。

国税庁:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

詳しくは税理士に相談を。

 

手順5:不動産屋さんに仲介してもらい買主を探す

相続登記を申請して、「空家の解体」「土地の売却」ができる状態になったら不動産屋さんに売却依頼をして買主を探してもらいます。

自分で買主を探して、個人的に売買契約をすることも不可能ではありませんが、売却価格によって贈与税などの問題が生じる危険があるため、専門の不動産屋さんに仲介してもらうようにしてください。
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手順6:空家を解体して更地にする

土地を売るときは、空家は解体して更地にすることが多いです。

そのため、買主を探し始めたら空家の解体をしていきましょう。

 

空家の解体費用は業者によってかなり違うため、「相見積もり」をすることで一番安く解体することができます。

しかし、通常の一括見積りサイトを使うと以下のようなデメリットも。

解体の一括見積りサイトによくあるデメリット
  • 業者からの電話がひっきりなしに来る
  • 業者の「お断り」が大変
  • 不適正に安い見積もりで受注する「悪徳業者」とトラブルになる

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解体業者選びによるトラブルや解体費用の相場、解体業者選びサービスの比較についての詳細は以下の記事で解説しています。

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解体する前に遺品整理

空家の中に残されているものの中には買取してもらえるものも。

買取してもらえる遺品の例
  • 骨董品
  • 切手
  • 着物・帯
  • 食器
  • 楽器
  • カメラ

そのまま捨ててしまうと解体時のごみの量が増えてしまうため、解体費用も高くついてしまいます。

少しでも遺品の量を減らしておくのが解体費用を安くするコツの1つ。

 

遺品の整理だけでなく、買い取れるものは買取をしてくれる遺品整理専門の業者にお願いすると手間がかからず、遺品整理の費用も買取でまかなうことができますよ。

  • 遺品はできるだけ量を減らしておく
  • 遺品整理業者の中には「買取」をしてくれる業者があるのでお得

手順7:空家を解体したら「滅失登記」を申請する

空家の解体が終わったら、建物の「滅失登記」を申請しましょう。

建物を解体してから1ヶ月以内に滅失登記を申請しないと、10万円以下の罰金となってしまいます。不動産登記法 第164条

 

「滅失登記」の申請に必要な添付書類には以下のようなものが必要。

滅失登記申請の添付書類の例
  • 手順1で集めた「戸籍謄本類」
  • (建物の位置が分かる)「案内図」
  • 「取毀(とりこわし)証明書」(解体業者にもらう)
  • 解体業者の「会社の登記事項証明書」(解体業者にもらう)
  • 解体業者の「会社の印鑑証明書」(解体業者にもらう)

必要な書類はほとんど解体業者からもらえます。

滅失登記の申請書も「手順2」で取得した「不動産の登記事項証明書」を見ながら書けばすぐできます。

申請書の雛形や書き方、申請方法は下記の記事で詳しく解説しています。

【自分でできる】建物を解体したら滅失登記【費用・手続き解説】
建物を解体したら、滅失登記が必要だと言われた。 滅失登記って費用はどのくらいかかる? 自分で滅失登記の手続きをすることはできる? そんな風に考えていないでしょうか? 建物を新築すると申請して不動産登記簿に記録します。 そして、建物を解体した...
【自分でできる】建物を解体したら滅失登記【費用・手続き解説】

 

法務局まで申請に行く暇がない!

自分には書類の用意と申請書は難しい!

という場合には、土地家屋調査士に依頼することもできますよ。

「滅失登記」は「相続登記」と違い、司法書士に依頼することができません。
  • 建物を解体したら1ヶ月以内に「滅失登記」を申請する
  • 必要な書類はほとんど解体業者からもらえる
  • 専門家に依頼するときは、土地家屋調査士へ

手順8:土地の売買

土地を引き渡せる状態になったら

  • 売主(あなた)
  • 買主
  • 仲介業者(不動産屋さん)
  • 司法書士

が集まって「売買代金の支払い」「不動産の名義変更必要書類の引渡し」などをします。

この手続きで土地の売買が終了。

集まる場所や日時、他の人への連絡などは不動産屋さんが全部取り仕切ってくれるので、あなたは決まった日に場所に行くだけです。
不動産屋さんへの仲介手数料の支払いや、固定資産税の精算などもこの時にします。

手順9:協議書通りに売却金を分配する

売却金から手続き費用などを引いた残額を遺産分割協議書で決めた通りに分配します。

現金で渡すには高額すぎることが多いので、振込みで支払うことになります。

売却金から振込手数料も引いた上で「3分の1ずつ」などの金額を計算するようにしないと均等に分けられませんので注意。

無事に各相続人の口座に土地の売却代金を分配できたらようやく売却手続きが全て終了となります。

土地の売却金に対しては「相続税」ではなく「譲渡所得税」が課税されます。

  • 空き家の3,000万円特別控除
  • 500万円以下で売却した場合の100万円の特別控除

などの特別控除が色々とあります。

国税庁:譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

詳しくは税理士に相談を。

空家の相続から土地を売却するまでの手順まとめ

空家を相続してから、土地を売却するまでの手順は以下のように進みます。

  1. 相続手続きに必要な戸籍謄本類を集める
  2. 銀行口座、株式、不動産など財産の資料を集める
  3. 遺産分割協議書を作って財産の分け方を決める
  4. 空家・土地は「相続登記」を申請して名義変更する
  5. 不動産屋さんに仲介してもらい買主を探す
  6. 空家を解体して更地にする
  7. 空家を解体したら「滅失登記」を申請する
  8. 土地の売買
  9. 協議書通りに売却金を分配する

 

「手順1~4」は司法書士に依頼しておまかせすることができます。

どうやって手続きしたら良いのか分からない…

とつまづきやすいのも「手順1~4」なので、難しいと感じたら早めに専門家に任せてしまうのが吉。

 

手順6」空家解体は、相見積もりをすることで解体費用を安くすることができます。

相見積もりで悪徳業者とトラブルにならないよう、優良な見積もりサイトを利用しましょう。

\厳格な審査基準で優良解体業者を選抜!/

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※ 見積もり後でも解体業者との正式契約までは解体無料見積ガイドがお断り連絡を代行します。

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解体前の遺品買取も悪徳業者とトラブルが起こりやすい手順ですので、安心して無料査定をお願いできる優良な遺品整理業者を使うのがベターです。

「手順7」滅失登記の申請は、解体業者をきちんと選べていればそんなに難しいことはないので自分で申請できます。

専門家に任せたい場合は、土地家屋調査士に依頼してください。

 

日本全国での空家の増加に伴い、空家が放置される問題が増えています。

そのため、平成26年には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が公布されました。

法務省:空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

 

これにより、相続した空家を放置すると

  • 行政代執行の費用負担
  • 固定資産税の増額

といったデメリットを受けることもあります。

 

そうならないためにも、不動産を相続したら自分で管理する、売却するなど必要な手続きをしっかり取るようにしましょう!

 

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